Büro, Einzelhandel, Lager, Hotel oder Produktionsfläche — unsere geprüften Partner ermitteln den Marktwert Ihrer Gewerbeimmobilie in Wien. Ertragswertverfahren, persönliche Besichtigung, konkrete Werteinschätzung.
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Gewerbeimmobilien sind die komplexeste Kategorie in der Immobilienbewertung. Anders als bei Wohnimmobilien gibt es keine einheitliche Methode, die für alle Objekttypen gleichermaßen gilt. Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Produktionsflächen folgen jeweils eigenen Bewertungslogiken — und online lässt sich keiner dieser Werte seriös ermitteln. Die persönliche Beurteilung durch einen auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Experten ist unerlässlich.
Der wichtigste Werttreiber bei vermieteten Gewerbeimmobilien ist die Ertragskraft — also die tatsächlich erzielte oder marktüblich erzielbare Jahresnettomiete. Dabei zählt nicht nur die Höhe, sondern auch die Qualität: Wie lange läuft der Mietvertrag noch? Wie ist die Bonität des Mieters? Kann die Miete an die Inflation angepasst werden? Ein langfristiger Mietvertrag mit einem solventen Ankermieter erhöht den Wert erheblich, weil er dem Käufer Planungssicherheit gibt.
Die Lage wird bei Gewerbeimmobilien nach anderen Kriterien bewertet als bei Wohnimmobilien. Für ein Büro zählen öffentliche Verkehrsanbindung, Repräsentativität und Parkplätze. Für Einzelhandel sind Frequenz, Sichtbarkeit und Konkurrenzsituation entscheidend. Für Logistik und Produktion sind Autobahnanschluss, Hallenhöhe, Bodenbelastbarkeit und Laderampen die relevanten Parameter.
Zunehmend an Bedeutung gewinnt die ESG-Konformität (Environmental, Social, Governance). Gewerbeimmobilien mit schlechter Energieeffizienz, veralteter Haustechnik oder mangelnder Barrierefreiheit werden am Markt zunehmend mit Abschlägen bewertet, da institutionelle Käufer und Banken ESG-Kriterien in ihre Entscheidungsprozesse integriert haben. Eine Modernisierung kann den Wert messbar steigern.
Höhe, Sicherheit und Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen. Restlaufzeit des Mietvertrags, Mieterqualität und Indexierung sind entscheidend.
Je nach Objekttyp unterschiedlich gewichtet: ÖPNV für Büro, Frequenz für Einzelhandel, Autobahnanbindung für Logistik.
Kann die Immobilie bei Mieterwechsel leicht anders genutzt werden? Flexible Büroflächen sind wertvoller als Spezialimmobilien mit eingeschränkter Nutzbarkeit.
Laufzeit, Kündigungsoptionen, Mieterhöhungsklauseln und Nebenkosten bestimmen den kalkulierbaren Cashflow für den Käufer.
Baujahr, Sanierungsstand, Energieeffizienz und technische Ausstattung. ESG-Konformität wird am Markt zunehmend als Preisfaktor gewertet.
Aktuelle Leerstandsquote und Marktlage im jeweiligen Teilmarkt. In Wien lag die Büroleerstandsquote Q4 2024 bei 3,6 % — ein historisch niedriger Wert.
Wien verfügt über 5,66 Millionen m² Bürofläche (Q4 2024). Spitzenmieten liegen bei 28 €/m²/Monat, gute Lagen zwischen 14 und 19 €/m²/Monat. Spitzenrenditen rund 5 %. Bewertet nach Ertragswertverfahren auf Basis marktüblicher Nettomieten und Liegenschaftszins.
Starke Lageabhängigkeit: Der Kohlmarkt erzielt Spitzenmieten von 375–625 €/m²/Monat. Einkaufsstraßen mittlerer Qualität liegen deutlich darunter. B-Lagen stehen durch E-Commerce unter Druck. Bewertung nach Frequenz, Sichtbarkeit und Mietvertragsstabilität.
Wien verfügt über 8,26 Millionen m² Logistik- und Industriefläche. Hauptentwicklungen im Norden und Osten der Stadt. Moderne Hallen mit Rampen, großen Lagerhöhen und Autobahnanbindung sind stark gefragt. Renditen typisch 5–7 %.
Spezialimmobilien mit stark eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit. Bewertung auf Basis von RevPAR (Revenue per Available Room) und EBITDA für Hotels, bzw. Pachteinnahmen für Gastronomieobjekte. Lage, Marke und Betreiberqualität entscheidend.
Produktionsstätten, Datacenter, Gesundheitsimmobilien — je spezifischer die Nutzung, desto wichtiger das Sachwertverfahren. Geringe Drittverwendungsfähigkeit erfordert vorsichtige Bewertung und tiefe Marktkenntnis.
Bei vermieteten Gewerbeimmobilien ist das Ertragswertverfahren das primäre Bewertungsinstrument. Es leitet den Wert aus den erzielbaren Mieteinnahmen ab — denn für einen Käufer ist entscheidend, was das Objekt erwirtschaftet, nicht was es einmal gekostet hat.
Zusätzlich wird der Bodenwert berücksichtigt und bei Bedarf ein Anpassungsfaktor für Restnutzungsdauer, Leerstand und Objektqualität angewandt. Der Liegenschaftszins variiert je nach Lage, Objektklasse und Marktlage — ein Unterschied von 0,5 % kann den Ertragswert um Hunderttausende Euro verschieben.
Bei vermieteten Objekten primär nach dem Ertragswertverfahren: Der Jahresreinertrag wird durch den marktüblichen Liegenschaftszins dividiert, ergänzt um den Bodenwert. Für selbstgenutzte oder spezielle Objekte kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. In der Praxis werden oft beide Verfahren kombiniert und am Markt über Vergleichstransaktionen geprüft. Eine persönliche Besichtigung ist in jedem Fall unerlässlich.
Die häufigsten Anlässe sind Verkaufs- oder Kaufüberlegungen, die Einschätzung einer Bestandsimmobilie im Portfolio oder die Vorbereitung von Gesprächen mit Bank, Steuerberater oder Miteigentümern. Für förmliche Zwecke — etwa Beleihungswertermittlung, Bilanzierung oder gerichtliche Verfahren — ist ein Gutachten erforderlich. Unsere kostenlose Einschätzung liefert Ihnen die realistische Größenordnung, damit Sie wissen, woran Sie sind, bevor Sie in einen solchen Prozess einsteigen.
Büroimmobilien in Wien erzielten 2024 Spitzenrenditen von rund 5 %, gute Lagen 5,5–6,5 %. Logistikimmobilien liegen typisch bei 5–7 %. Einzelhandel in Toplagen wie dem Kohlmarkt bewegt sich auf eigenen Preisniveaus. Diese Renditen sind Marktdurchschnitte — individuelle Objekte können erheblich abweichen.
Der Ertragswert ist ein rechnerischer Wert, der aus den Mieteinnahmen abgeleitet wird. Der Verkehrswert (Marktwert) ist jener Preis, der unter normalen Marktbedingungen tatsächlich erzielbar ist — er kann auf Basis des Ertragswerts ermittelt werden, wird aber zusätzlich durch Marktvergleiche und eine Einschätzung der aktuellen Nachfragesituation adjustiert. Für Finanzierung, Steuer und Verkauf ist der Verkehrswert maßgeblich.
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