Baugrund, Liegenschaft oder unbebautes Grundstück — unsere geprüften Experten ermitteln den genauen Verkehrswert Ihres Grundstücks in Wien. Kostenlos, persönlich, schriftlich.
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Die Bewertung eines Grundstücks in Wien ist eine Disziplin für sich. Anders als bei Wohnungen oder Häusern gibt es kein Gebäude, das den Wert trägt — der Wert liegt ausschließlich im Boden selbst, in seiner rechtlichen Nutzbarkeit und in seinem Entwicklungspotenzial. Das macht die Grundstücksbewertung in mancher Hinsicht anspruchsvoller, aber auch faszinierender als andere Immobilienbewertungen.
Der mit Abstand wichtigste Faktor ist die Flächenwidmung. Der Flächenwidmungsplan der Stadt Wien legt für jedes Grundstück rechtsverbindlich fest, welche Nutzung zulässig ist. Bauland kann bebaut werden — Grünland grundsätzlich nicht. Der Unterschied im Verkehrswert zwischen einem gewidmeten Baugrundstück und einer benachbarten, nicht gewidmeten Fläche kann den Faktor 10 bis 20 übersteigen. Die Widmung ist deshalb das Erste, was ein Experte prüft.
Innerhalb des Baulandes konkretisiert der Bebauungsplan, wie intensiv ein Grundstück genutzt werden darf. Die Bauklasse gibt die zulässige Gebäudehöhe vor, die Geschossflächenzahl (GFZ) begrenzt die erzielbare Nutzfläche, und die Bauweise (offen, geschlossen, gekuppelt) bestimmt die Anordnung auf dem Grundstück. Ein Grundstück mit hoher GFZ in einer guten Lage ist für Bauträger besonders attraktiv und erzielt entsprechend höhere Preise.
Die Erschlossenheit — also der Anschluss an Strom, Wasser, Kanal und öffentliche Straße — beeinflusst den Wert erheblich. Voll erschlossene Grundstücke sind sofort bebaubar. Unerschlossene Grundstücke erfordern erhebliche Investitionen für die Aufschließung, was den Kaufpreis entsprechend mindert. In Wien sind Grundstücke in der Regel gut erschlossen, Ausnahmen finden sich vor allem am Stadtrand und in Hanglage.
Schließlich spielen Lage, Größe, Zuschnitt und Topografie eine wesentliche Rolle. Ein rechteckiges, ebenes Grundstück mit guter Straßenfront ist einfacher und günstiger zu bebauen als ein unregelmäßig zugeschnittenes Hanggrundstück — auch wenn die Fläche gleich ist. Ecklage kann je nach Situation wertsteigernd oder wertmindernd wirken.
Bauland, Grünland, Betriebsbaugebiet — die Widmung ist der entscheidende Wertfaktor. Nur gewidmetes Bauland ist bebaubar und damit voll werthaltig.
Bauklasse und Geschossflächenzahl bestimmen, wie viel Nutzfläche auf dem Grundstück errichtet werden darf. Höhere GFZ bedeutet mehr Entwicklungspotenzial.
Strom, Wasser, Kanal und Straßenanschluss müssen vorhanden sein. Unerschlossene Grundstücke sind weniger wert — Aufschließungskosten können erheblich sein.
In Döbling sind Grundstücke rund 3x so teuer wie in Simmering. Mikrolage, Nähe zu Grünflächen und öffentlichem Verkehr sind entscheidend.
Rechteckige, ebenerdige Grundstücke mit guter Straßenfront sind baulich am effizientesten. Unregelmäßiger Zuschnitt oder Hanglage mindert den Wert.
Steht ein abrissreifes Gebäude auf dem Grundstück, fallen Abbruchkosten an. Ein nutzbarer Bestand kann hingegen den Wert erhöhen oder als Übergangslösung dienen.
Wien ist mit durchschnittlich rund 1.074 Euro pro Quadratmeter das teuerste Bundesland für Bauland in Österreich. Die innerstädtischen Preisunterschiede sind dabei enorm — von den Nobelbezirken bis zu den Außenbezirken variieren die Preise um den Faktor 3 bis 4.
Die folgenden Richtwerte basieren auf dem WKO Immobilienpreisspiegel und aktuellen Transaktionsdaten (Stand 2025/2026) und beziehen sich auf gewidmetes Bauland in normaler bis guter Wohnlage. Individuelle Abweichungen nach oben und unten sind je nach Erschlossenheit, Bebaubarkeit und Mikrolage erheblich möglich.
| Bezirk | Ø €/m² Bauland | Lagecharakter |
|---|---|---|
| 18. Währing | ca. 1.720 €/m² | Sehr gute Wohnlage, ruhig, grün |
| 19. Döbling | ca. 1.585 €/m² | Villenlagen, Weinberge, Grünland |
| 13. Hietzing | ca. 1.300 €/m² | Schönbrunn, ruhige Wohnlage |
| 1. Innere Stadt | auf Anfrage | Kaum freie Grundstücke, Premiummarkt |
| 22. Donaustadt | ca. 820–1.000 €/m² | Wachstumsbezirk, Seestadt, U2 |
| 21. Floridsdorf | ca. 750–900 €/m² | Entwicklungspotenzial, gute Anbindung |
| 23. Liesing | ca. 680–900 €/m² | Ruhige Randlage, Einfamilienhausgebiete |
| 11. Simmering | ca. 680–800 €/m² | Industriehistorie, im Wandel |
| 15. Rudolfsheim | ca. 492–600 €/m² | Dicht verbaut, wenig freie Flächen |
Für die steuerliche Bewertung gilt das Pauschalwertmodell gemäß Grundstückswertverordnung des BMF. Dabei wird der Einheitswert des Grundstücks mit einem Hochrechnungsfaktor multipliziert. In Wien schwankt der Hochrechnungsfaktor zwischen 1 und 7, abhängig vom Bezirk. Der so ermittelte Pauschalwert dient als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Erwerben (Schenkung, Erbschaft).
Für den Verkehrswert — also den am Markt erzielbaren Preis — wird das Vergleichswertverfahren angewandt. Grundlage sind reale Transaktionsdaten aus dem Grundbuch sowie die Immobilien-Durchschnittspreise der Statistik Austria. Gemäß der Grundstückswertverordnung können diese Immobilien-Durchschnittspreise als Grundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer auf unentgeltlichen Erwerb verwendet werden. Ein erfahrener Gutachter passt den so ermittelten Vergleichswert anschließend an die individuellen Eigenschaften Ihres Grundstücks an — Erschlossenheit, Bebaubarkeit, Zuschnitt und aktuelle Nachfragesituation.
Besonders bei ungewidmeten Grundstücken oder Liegenschaften mit unklarer Widmungssituation ist eine professionelle Beurteilung unverzichtbar. Die Stadt Wien veröffentlicht den aktuellen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan online über das Stadtplanungsportal — unser Experte kennt diese Pläne und kann einschätzen, welche Entwicklungsperspektiven realistisch sind.
Der Durchschnitt liegt bei rund 1.074 €/m², die Spanne reicht von ca. 490 €/m² in Rudolfsheim-Fünfhaus bis über 1.700 €/m² in Währing und Döbling. Entscheidend sind Widmung, Erschlossenheit, Bebaubarkeit und die konkrete Mikrolage. Ohne persönliche Besichtigung und Analyse des Flächenwidmungsplans lässt sich kein verlässlicher Wert angeben.
Gewidmetes Bauland ist im Flächenwidmungsplan der Stadt Wien als bebaubar ausgewiesen — eine Baubewilligung kann beantragt werden. Ungewidmetes Land (z.B. Grünland oder landwirtschaftliche Fläche) darf grundsätzlich nicht bebaut werden. Der Wertunterschied kann enorm sein: Gewidmetes Bauland kostet in Wien ein Vielfaches von ungewidmetem Land gleicher Fläche und Lage.
Für Grunderwerbsteuer bei Schenkung oder Erbschaft gilt das Pauschalwertmodell des BMF: Grundfläche multipliziert mit dem dreifachen Bodenwert und dem Hochrechnungsfaktor. Alternativ können die Immobilien-Durchschnittspreise der Statistik Austria verwendet werden, abzüglich eines gesetzlichen Abschlags. Für den Verkauf ist hingegen der Verkehrswert maßgeblich, der am Markt erzielbare Preis.
Ja, aber mit erheblichem Risiko. Umwidmungen liegen im Ermessen der Stadt Wien und sind keineswegs garantiert. Die Stadt Wien ist bekannt dafür, Umwidmungen restriktiv zu handhaben — das Angebot an neuem Bauland ist daher knapp, was bestehende gewidmete Grundstücke besonders wertvoll macht. Vor einem Kauf ungewidmeten Lands sollte immer eine Expertenbeurteilung der Widmungsperspektiven eingeholt werden.
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